最高院民一庭：離婚訴訟中，不動產分割審判實務6個問答?

院將其父母在自己婚后部分出資所購買房屋判令歸自己所有，能否得到法院支持？婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產購買房屋，產權登記在未成年子女名下，離婚時應如何處理？

本文結合審判實例及法律法規，梳理了6個關于不動產分割審判實務的問答，希望對你有所幫助。

01、一方起訴離婚時，要求法院將其父母在自己婚后部分出資所購買房屋判令歸自己所有，能否得到法院支持？

答：最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第二十九條規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。”

司法實踐中經常發生的情形是，父母為子女婚后購買房屋支付部分價款（往往是首付款），以子女名義簽訂房屋買賣合同并將房屋所有權登記在一方子女或雙方子女名下。

這種情況下，根據上述規定，若雙方沒有約定或約定不明確，應按照《民法典》第一千零六十二條第一款第四項規定的原則，將該出資的首付款認定為對夫妻雙方的贈與。

相應地，婚后以子女一方或雙方名義簽訂的不動產買賣合同并以該出資作為首付款所購買的不動產，不論登記在子女一方還是雙方名下，都應視為夫妻共同財產。

通常情況下，在當事人雙方婚姻關系存續期間，一方或者雙方父母為當事人雙方購置房屋的出資，除父母明確表示該出資是贈與自己子女外，根據法定夫妻共同財產制的原則，都應認定為夫妻共有財產。

人民法院在對當事人婚后財產所有權歸屬進行認定時，首先要適用法定的夫妻婚后所得共同制原則，即婚姻關系存續期間夫或妻一方或雙方所得財產均屬于夫妻共同財產；其次再依照除外情形來認定是否為夫或妻一方所有。

這也是對婚姻關系存續期間夫妻所得財產的一般處理原則。

02、雙方協議離婚后，一方不愿按離婚協議約定將自己名下房屋贈與子女或他人，另一方請求法院判令該方按協議約定辦理房屋過戶手續，能否得到法院支持？

答：實踐中，經常出現協議離婚后，一方反悔，拒絕交付離婚協議中約定的贈與房屋的情形。

對此，贈與方的理由往往是根據《民法典》第六百五十八條第一款“贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與”之規定，主張可以無條件撤銷贈與。這種觀點是不對的。

其理由在于，離婚協議中關于房屋贈與的約定并不構成一般意義上的贈與合同。根據《民法典》第六百五十七條“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同”之規定，構成贈與合同的前提是贈與人將自己的財產無償給予受贈人而不要求受贈人為此付出代價或承擔任何義務。

具體到離婚協議中的贈與，實務中很少出現受贈人在離婚協議上確認接受贈與的情形，即離婚協議中的所謂“贈與”并未在贈與人與受贈人之間達成一致，不構成贈與合同。既然不構成贈與合同，那么一般也就不存在贈與人依據《民法典》第六百五十八條第一款加以撤銷的可能。

從法律角度，贈與人在離婚協議中的贈與表示應被認為是贈與人為換取另一方同意協議離婚而承諾履行的義務。該義務的特殊之處在于，贈與人的給付房屋義務不是向離婚協議相對方履行，而是按約定向合同外第三人履行。

根據《民法典》第一千零七十六條，“夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。”

由于婚姻登記機關辦理離婚登記的前提條件是雙方對子女撫養和財產分割問題達成一致意見，所以急于離婚的一方可能會在離婚協議中對財產分割作出一定的讓步。

這類離婚協議中雙方主要義務表現為，受贈人“配合”贈與人辦理協議離婚，贈與人向第三人交付房屋。在相對方已經按約定與贈與人協議解除婚姻關系的情形下，贈與人也應按約定履行給付房屋的義務。如果贈與人不履行該義務，則構成違約，離婚協議相對方有權請求法院判令其履行房屋交付義務。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第六十九條第二款“當事人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協議中關于財產以及債務處理的條款，對男女雙方具有法律約束力”的規定可以理解為上述精神的體現。

離婚協議的簽訂和履行應當貫徹誠實信用原則。對那種簽訂協議時就不打算履行，特別是對那些以財產分割大幅度讓步作為換取對方迅速同意離婚的權宜之計，協議離婚后卻動輒反悔，根本沒打算認真履行協議的當事人，不能予以支持。

03、如果離婚訴訟的當事人只有一套性質為夫妻共同財產的房屋居住，又均無能力補償對方，法院能否判令雙方離婚后對該房屋各占1/2產權？

答：這樣判決是不對的。因為一物一權是物權法的基本原則，一個特定物上只能存在一個所有權是一物一權的應有之義。

在不具備分別登記產權的條件下，在一個物上判決兩個所有權存在，明顯違反法律規定，會對物權歸屬的確定性和交易秩序的穩定性造成損害。既然該套房屋的性質為夫妻共同財產，那么，如果在離婚訴訟中不作分割，實際上雙方仍然處于共同共有狀態。夫妻共有是共同共有的一種典型狀態。

一般情況下，分割夫妻共同財產是一人一半，因此，如果判決一人一半，實際上只是判決確定從夫妻共同共有到按份共有，并不能解決夫妻離婚后實際面臨的居住問題。

因為對于按份共有人來說，仍然存在由誰實際控制、使用該房屋的問題，如果當事人自己能夠協商解決這一問題，就無需由人民法院作出判決；發生離婚事實，意味著共同共有的基礎已經喪失，如果不能協商解決問題，在當事人明顯失去共有基礎的條件下，人民法院強行判決按份共有，有可能造成新的矛盾。

所以，在上述情況下，判決當事人離婚后對夫妻共同所有的房屋產權按份共有不是離婚案件中分割夫妻共同財產的好辦法，一般不宜采用。

04、我與妻子均是再婚，再婚前雙方均有自己的住房。我于婚前按揭貸款購買了一套兩居室樓房供雙方婚后共同居住，至今貸款尚未還清。離婚訴訟中，我主張此套住房歸我所有，對方亦表示同意，但要求從3年來房屋價格上漲帶來的收益中分一半給她，我現在又不想賣房，房價上漲我也沒有實際得到收益。請問法院會支持她的要求嗎？

答：該要求是合理的。一方婚前以個人名義簽訂購房合同，支付首付款，按揭貸款購房并將房屋登記在個人名下，但婚后由夫妻雙方共同償還貸款，上述房屋中有一部分屬于登記一方的個人財產（首付部分以及尚未還清貸款部分），也有一部分具有夫妻共同財產的屬性（夫妻于婚姻關系存續期間共同還貸部分）。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第七十八條第一款規定：“夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。”

第二款規定：“依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。

雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《民法典》第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。”既然對方已經同意房屋歸你所有，雙方之間爭議的只是如何就婚姻關系存續期間償還銀行貸款所形成的財產權益向對方支付補償的問題。

如果不能通過協商解決爭議，人民法院在判決時，必然要判令你就婚姻關系存續期間雙方共同還貸支付的款項及其相對應財產的增值部分，給對方予以補償。

盡管現在不出售房屋，但房屋的增值是客觀存在的，既然離婚后房屋所有權歸你，則此增值必然由你享有。而這一增值與配偶一方參與共同還貸的貢獻是分不開的，對方還因此喪失了購買屬于自己房屋的機會。

所以，由一方獨享因房屋升值所帶來的利益，對另一方來說是不公平的。因此，建議你主動就婚姻關系存續期間雙方共同還貸支付的款項及其相對應財產的增值部分向對方支付補償，或者與對方協商解決爭議。

05、婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產購買房屋，產權登記在未成年子女名下，離婚時應如何處理？

答：審判實踐中存在兩種不同的觀點：一種觀點認為，根據《民法典》物權編第二百一十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。如果夫妻將購買的房屋登記在未成年子女名下，那就意味著將購買的房屋贈與未成年人，離婚時應作為未成年人的財產處理，夫妻雙方無權予以分割；

另一種觀點認為，不能僅僅按照產權登記的情況將房屋一概認定為未成年人的財產，還應審查夫妻雙方的真實意思表示。我們傾向于第二種觀點，雙方婚后用夫妻共同財產購買房屋，子女尚未成年，如果產權登記在該子女名下，夫妻離婚時不能簡單地完全按照登記情況將房屋認定為未成年子女的財產。

因為不動產物權登記產生的是將登記記載的權利人推定為真正權利人的效力，分為對外效力和對內效力。

對外效力是指根據物權公示公信原則，不動產物權經登記后，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權利人發生的不動產交易行為應受到法律保護；

對內效力是指在權利人與利害關系人之間，應根據當事人的真實意思表示來確定真正的權利人。

實際生活中，夫妻雙方共同出資購買房屋后，可能基于各種因素的考慮而將房屋產權登記在未成年子女名下，但這并不意味著夫妻的真實意思是使未成年子女成為該房屋產權的權利人，因此，該房屋的真實產權人未必是該未成年子女。

人民法院應注意審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示，如果真實意思確實是將購買的房屋贈與未成年子女，離婚時應將該房屋認定為未成年子女的財產，由直接撫養未成年子女的一方暫時管理；如果真實意思并不是將房屋贈與未成年子女，離婚時將該房屋作為夫妻共同財產處理比較適宜。

06、文某與沙某系夫妻，于2005年在A市登記結婚，二人戶籍所在地均為A市。二人婚后一直居住在A市文某父母的家中。2006年至2008年，文某與沙某以夫妻名義在其省會城市B市購得房產三處。2009年1月，沙某向B市法院起訴離婚，并涉及位于B市三處房產的財產分割，則該三處不動產所在地法院是否有權管轄？

答：我國《民事訴訟法》第二十二條第一款規定：“對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄；被告住所地與經常居住地不一致的，由經常居住地人民法院管轄。”最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三條第一款規定：“公民的住所地是指公民的戶籍所在地，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其他組織的主要辦事機構所在地。”

因此，在被告文某戶籍在A市的情況下，A市應是文某的住所地。對于本案的管轄，依據民事屬地管轄“原告就被告”的一般原則，在被告住所地即其經常居住地的情況下，則應由被告的住所地人民法院管轄，因此本案應由A市法院行使管轄權。

《民事訴訟法》第三十四條第一項規定：“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。”其中“因不動產糾紛提起的訴訟”應理解為以不動產作為訟爭標的而發生的糾紛。對于夫妻一方起訴離婚涉及不動產分割的案件，則應該依照《民事訴訟法》第二十二條第一款確定的原則確定案件管轄。

在本案中，雖然離婚案件涉及不動產財產分割，但由于本案是以離婚為前提而包含不動產分割的，所以應根據“原告就被告”的原則確定管轄，即由被告文某的住所地法院管轄。

當然，如果夫妻雙方已經根據法院判決離婚或者協議離婚，而僅僅以涉案房地產分割為訴訟內容，則應適用不動產所在地法院的專屬管轄原則。

綜上所述，即使本離婚案件涉及不動產財產分割，也應該由文某住所地A市法院管轄。

法條鏈接  1. 《中華人民共和國民法典》

第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第六百五十七條 贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同

第六百五十八條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。

第一千零六十二條 夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金、勞務報酬；

（二）生產、經營、投資的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同財產，有平等的處理權。

第一千零七十六條 夫妻雙方自愿離婚的，應當簽訂書面離婚協議，并親自到婚姻登記機關申請離婚登記。

離婚協議應當載明雙方自愿離婚的意思表示和對子女撫養、財產以及債務處理等事項協商一致的意見。

第一千零八十七條 離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。

對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。

2. 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》

第二十九條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女個人的贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，依照約定處理；沒有約定或者約定不明確的，按照民法典第一千零六十二條第一款第四項規定的原則處理。

第六十九條 當事人達成的以協議離婚或者到人民法院調解離婚為條件的財產以及債務處理協議，如果雙方離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應當認定該財產以及債務處理協議沒有生效，并根據實際情況依照民法典第一千零八十七條和第一千零八十九條的規定判決。

當事人依照民法典第一千零七十六條簽訂的離婚協議中關于財產以及債務處理的條款，對男女雙方具有法律約束力。登記離婚后當事人因履行上述協議發生糾紛提起訴訟的，人民法院應當受理。

第七十八條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

3. 《中華人民共和國民事訴訟法》

第二十二條 對公民提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄;被告住所地與經常居住地不一致的，由經常居住地人民法院管轄。

對法人或者其他組織提起的民事訴訟，由被告住所地人民法院管轄。

同一訴訟的幾個被告住所地、經常居住地在兩個以上人民法院轄區的，各該人民法院都有管轄權。

第三十四條 下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：

(一)因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄;

(二)因港口作業中發生糾紛提起的訴訟，由港口所在地人民法院管轄;

(三)因繼承遺產糾紛提起的訴訟，由被繼承人死亡時住所地或者主要遺產所在地人民法院管轄。

4. 《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》

第三條 公民的住所地是指公民的戶籍所在地，法人或者其他組織的住所地是指法人或者其他組織的主要辦事機構所在地。

法人或者其他組織的主要辦事機構所在地不能確定的，法人或者其他組織的注冊地或者登記地為住所地。