開發商投資建設的無法辦理權屬登記的小區地面停車位，其是否有權進行租賃或將使用權轉讓給第三人？

一、場景

二、檢索結論

（一）重慶市豪運房地產開發有限公司、重慶市九龍坡區西彭帝景豪苑業主委員會車位糾紛再審審查與審判監督民事裁定書（〔2017〕最高法民申2817號）

 最高人民法院認為：根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體”之規定，案涉車位不能辦理產權登記，因此其不能成為享有專有權的專有部分。即使豪運公司在建造帝景豪苑小區時支付了建筑區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人，但是小區建設完成之后，隨小區內房屋的出售，小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，原判決確認該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位并無不當。

（二）北京市石景山區聚興園小區業主委員會與北京市興華房地產開發公司所有權確認糾紛二審民事判決書（〔2014〕一中民終字第01498號）

 北京市石景山區人民法院認為：根據物權法相關規定，建筑區劃內的道路及綠地屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或出租方式約定。占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。根據物權法上述規定可知，經過規劃許可的位于建筑區劃內用于停放汽車的車位，開發商以出租形式交付業主使用后，業主僅從開發商處取得對車位的暫時占有權和使用權，所有權應屬于開發商。沒有經過規劃，占用業主共有道路或其它場地新增的車位所有權，應屬于業主共有。本案中，訴爭170個車位中，編號001號至014號、057號、146號至148號、167號至170號22個車位，屬于規劃外新增車位，應屬小區內全體業主共有。聚興園業委會作為聚興園小區物業管理區域內全體業主代表組成，代表全體業主共同利益的組織，請求確認該22個車位所有權屬于小區內全體業主共有，于法有據，該院應予以支持。因編號015號至056號、058號至145號、149號至166號的148個停車位屬于經過規劃許可用于停放汽車的車位。興華公司采取出租方式交付業主使用后，仍享有處分權和所有權。聚興園業委會要求確認該148個車位所有權屬于業主共有，缺乏法律依據，該院不予支持。

 北京市第一中級人民法院認為：建筑區劃內的道路及綠地屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路、城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。經過規劃許可的位于建筑區劃內用于停放汽車的車位，所有權應屬于開發商。未經過規劃，占用業主共同道路或其他場地新增的車位所有權，應屬于業主共有。本案中，因編號015號至056號、058號至145號、149號至166號的148個車位屬于經過規劃許可的用于停放汽車的車位，聚興園業委會要求確認該148個車位所有權屬于業主共有無事實與法律依據，本院不予支持。

（三）長沙市開福區佳陽悅景馨都小區業主委員會、長沙富佳物業管理有限公司所有權確認糾紛二審民事判決書（〔2020〕湘01民終5615號）

 長沙市中級人民法院認為：本案的爭議焦點為，佳陽開發公司主張的案涉小區的210個地面規劃停車位所有權的歸屬問題及佳陽業委會和富佳物業公司應否支付佳陽開發公司案涉小區地面規劃停車位2017年8月至11月的租賃費26290元的問題。

 依照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規定“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體”和第三條的規定“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；（二）其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外”，案涉車位是地面停車位，不能辦理產權登記，不能成為享有專有權的專有部分，其本質上屬于土地使用權。即使佳陽開發公司在建造案涉小區時支付了建筑區劃內的土地使用權出讓金，成為建設用地使用權人。但是依據上述規定，小區建設完成之后，隨小區內房屋的出售，小區建筑區劃內的土地使用權也隨之轉移，小區的共有部分土地使用權歸小區業主共有。由于案涉車位不能辦理產權登記，不能成為專有部分，該部分停車位屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車。另外，雖佳陽開發公司在出售房屋時與買受人簽訂的長沙市商品房買賣合同約定“本小區以下未列入分攤面積的部位和設施設備其產權和經營權歸出賣人所有：1、地下室、地下室……外地面停車位；3、會所；4、幼兒園；5、公共廁所”，鑒于本案地面停車位不能辦理產權登記，不能成為專有權屬客體的地面停車位的本質為轉移歸業主共有的土地使用權范疇，開發商以約定方式，在銷售商品房后仍保留該部分土地使用權，并無法律依據。且根據長沙市自然資源和規劃局的復函“二、佳陽悅景馨都小區規劃中的停車位已納入業主的土地使用權分攤面積”，案涉地面停車位已納入業主土地使用權分攤面積，不符合上述商品房買賣合同約定的情形。故佳陽開發公司認為憑上述合同條款的約定判定地面停車位權屬的理由不能成立，本院不予支持。佳陽開發公司辯稱地面停車位實質不是土地使用權，而是沒有墻體等外觀構筑設施的特殊建筑物，即便土地使用權已經分攤給了業主，不等于車位這個建筑物也同樣分攤給了業主的理由不成立，本院不予支持。綜上，佳陽開發公司關于案涉小區的210個地面規劃停車位歸其所有的主張缺乏證據佐證和法律依據，本院不予支持。鑒于佳陽開發公司關于案涉地面車位所有權的主張不成立，其要求佳陽業委會和富佳物業公司支付案涉地面車位租賃費用的主張沒有依據，本院不予支持。一審認定基本事實清楚，但適用法律不當，依法應予糾正。

（四）海南城墾物業管理有限公司與海島陽光三期小區第一屆業主委員會、海南農墾第一物資供銷公司物業服務合同糾紛二審民事判決書（〔2017〕瓊01民終3284號）

 海南省?？谑兄屑壢嗣穹ㄔ赫J為：3.關于車位管理費。海島陽光三期小區地面停車位面積按20%核算為小區綠地，且該小區全部土地使用權已分攤由全體業主共有，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款”占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于業主共有”的規定，該地面停車位屬于全體業主共有。海島業委會以此主張不應支付車位管理費，但車位管理費屬于前期物業服務合同約定的物業服務費用，并非城墾物業公司因出租停車位使用權而取得的經營收益。城墾物業公司主張地面停車位屬于農墾一供公司所有的理由雖然不能成立，但其收取車位管理費具有合同依據和事實依據，并未侵犯業主的共有權益，城墾物業公司的此項上訴請求成立，本院予以支持。一審判決城墾物業公司返還車位管理費不當，本院予以糾正。

（五）四川省鑫欣達房地產開發有限責任公司、成都德昌行物業服務有限公司物權糾紛二審民事判決書（〔2017〕川04民終1276號）

 攀枝花市中級人民法院認為：本院認為，本案的主要爭議焦點是案涉208個車位是否屬于鑫欣達公司所有。

《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款規定“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”但法律及行政法規并未對原始規劃建設的、未辦理產權登記的地面停車位的歸屬作出明確而具體的規定，也未明確規定如果雙方沒有約定或者約定不明時，該車位應當歸誰所有。本案即屬于當事人沒有通過協議方式確定案涉車位的歸屬的情形，故本案不能直接依據《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款的規定確定案涉車位歸鑫欣達公司所有。

 根據本案現有證據無法查明規劃行政主管部門最終審查確定的地面停車位的規劃位置、數量和面積，鑫欣達公司提交的證據亦不能證明其所主張的208個車位均在規劃范圍內并按照規劃要求的位置、數量和面積進行了修建，根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實，應當提供證據加以證明，但法律另有規定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”的規定，鑫欣達公司應當承擔舉證不能的不利后果。加之案涉小區的實際規劃時間早于《中華人民共和國物權法》的實施日期，因此本案不能直接適用《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款的規定確定停車位歸屬于鑫欣達公司。

 《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款適用的前提是須滿足最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定的物權專有的條件。最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款規定“建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：（一）具有構造上的獨立性，能夠明確區分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業主所有權的客體”。本案案涉車位并不滿足構造上的獨立性和利用上的獨立性條件，不能明確區分及排他使用，不具備專有性，因此鑫欣達公司主張案涉車位歸其所有的理由不能成立，本院不予支持。

（六）河南庭瑞物業管理有限公司、胡哲峰物業服務合同糾紛二審民事判決書（〔2021〕豫01民終4022號）

  鄭州市中級人民法院認為：業主對小區公共事務和物業管理的相關事項享有知情權，可以向物業公司要求公布、查閱依法應當向業主公開，且確由物業公司掌握的情況和資料。本案中，一審法院根據胡哲峰、宋林芳等富田·興和灣的業主要求，判決庭瑞物業公司公示2016年9月至2020年11月6日的公共收益憑證、公共收益的收支，結存，賬目明細以及相關的費用清單，合同發票憑證，具有法律依據。

 關于上訴人上訴認為停車場和車庫不屬于公共部位，其收支無需公示的理由。一審法院判決公示的是外部停車場車位收入，并未包括車庫。關于外部停車場，被上訴人舉證在案涉小區規劃范圍之內，上訴人認為停車場屬于商業部分，不屬于住宅部分的公共部位，未提交證據，本院不予采納。