如何認定《異議和復議規定》第二十八條的“合法占有”？

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定（2020修正）》第二十八條中規定，排除對登記在被執行人名下的不動產的強制執行，須符合該條規定的全部四個情形，反之，則不能排除強制執行。本案中，買受人A已滿足其余三個要件，能否排除法院對案涉房屋的強制執行，關鍵在于A領取房屋鑰匙的行為，能否被認定為已構成合法占有案涉房屋。

本所律師結合有關法律法規及裁判案例分析，認為如何判斷買受人對登記在被執行人名下的不動產是否完成合法占有，應主要從以下兩個方面進行論證。

（一）買受人是否實際控制案涉房屋

根據交易習慣，“交鑰匙”通常作為房屋易手的重要標志。買受人領取房屋鑰匙，驗房、辦理入住、簽訂物業合同等都是買受人已實際控制房屋，完成占有的表現。（參考案例一、二、三）

同時，買受人已開展對房屋的利用活動或為利用房屋做好相應準備的行為，司法實踐中也通常認定為買受人也已實際控制房屋，如買受人已繳納案涉房屋的物業費、水電費，已對案涉房屋進行裝修的委托，已對案涉房屋進行招租或出租等等。（參考案例四、五、六）

（二）買受人的占有行為是否為“合法”

買受人的占有是否為“合法”，應根據買受人與出賣人的買賣行為是否合法，以及占有行為本身是否合法兩方面進行判斷。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定（2020修正）》第二十八條：

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

（一）莊銘全、山西匯豐典當行有限責任公司二審民事判決書[案號：（2020）最高法民終1248號]

最高人民法院認為：根據《業務聯絡資料登記表》《太原鑫森物業管理有限公司消防安全責任協議書》《商品房驗收交接書》《入住手續書》《承諾書》《物業服務委托合同》等證據所證明的內容，可以認定莊銘全在一審法院查封之前已經合法占有案涉房屋，符合第二十八條第二項的規定。

（二）中國農業銀行股份有限公司安寧市支行、執行案外人申請執行人執行異議之訴二審民事判決書[案號：（2020）最高法民終253號]

最高人民法院認為：關于查封前是否已合法占有房屋的問題。2017年2月11日，昆都公司相關人員與蒼莉在《壹號廣場接房流程卡》上簽名，辦理了驗房、鑰匙領取等交接手續，足以證明蒼莉在查封前已經合法占有案涉房屋。農行安寧支行雖不認可交付證據的真實性，但也未能舉示出相反的證據否定其真實性，或證明查封前蒼莉并未占有房屋。一審法院結合案涉小區的實際情況，認定案涉房屋在查封前已由蒼莉占有并無不當，農行安寧支行的相關上訴理由不能成立。

（三）吳志仁、包平妹再審審查與審判監督民事裁定書[案號：（2019）最高法民申6926號]

最高人民法院認為：基于本案已經查明的事實，2012年2月19日，包平妹就案涉商鋪與中豪公司簽訂《房屋買賣協議》，同日簽訂《商鋪使用合同》；2013年4月2日，雙方又簽訂《解除合同協議書》，解除雙方于2012年2月19日簽訂的《商鋪使用合同》，中豪公司將上述六套商鋪交付包平妹自行使用，在簽訂該協議同時，中豪公司已將上述六套商鋪的鑰匙交付給了包平妹。而吳志仁與中豪公司民間借貸糾紛一案中，人民法院在2014年6月6日裁定查封的涉案六套商鋪，是在中豪公司將上述六套商鋪的鑰匙交付給包平妹之后。由此，一、二審判決認定在人民法院查封之前包平妹已實際占有案涉商鋪，有相應的事實依據和證據支撐。

（四）富滇銀行股份有限公司昆明西山支行、莫詩國等申請執行人執行異議之訴民事二審民事判決書[案號：（2021）最高法民終721號]

最高人民法院認為：關于莫詩國是否在人民法院查封前合法占有案涉寫字樓問題。富滇銀行西山支行上訴稱，莫詩國并未實際使用案涉寫字樓，不符合占有的一般判定標準，且案涉寫字樓的交付是在竣工驗收之前，不構成合法交付，不能排除強制執行。對此，本院認為，占有是指對不動產的支配和管理，應以是否實際控制不動產為標準，實際入住或使用并非占有的必要條件。據一審查明，2016年11月11日，廣福公司開具《“廣福城”交房通知單》，載明莫詩國已就案涉寫字樓辦理完畢相關手續，請物業管理公司予以交房。2017年5月25日，莫詩國與昆明皓瑞通物業管理有限公司簽訂《廣福城寫字樓物業服務合同》，約定莫詩國委托昆明皓瑞通物業管理有限公司對廣福城住宅實施物業管理服務。莫詩國向昆明皓瑞通物業管理有限公司交納了案涉寫字樓于2016年11月16日至2020年12月31日期間的物業管理費。莫詩國依據合法有效的《認購協議》有權要求廣福公司交付案涉寫字樓，且其已經根據廣福公司的交房通知辦理了接房手續，富滇銀行西山支行未提供證據證明莫詩國接房時案涉寫字樓不具備入駐及使用條件。故一審認定莫詩國在人民法院查封之前已合法占有案涉寫字樓并無不當。富滇銀行西山支行該項上訴理由不能成立，不予支持。

（五）李劍、黃躍琴申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書 [案號：（2018）最高法民申2361號]

最高人民法院認為：合法占有、實際占有要求占有人對不動產的占有本身具有法律依據，同時買受人的占有系以對不動產實際享有控制力、管領力的方式進行。買受人委托他人對不動產進行裝修，并不導致買受人對不動產所具有的事實上控制支配狀態之喪失，仍然對不動產享有實際的管領力與支配力，仍然處于法律意義上的實際占有狀態。本案中，楊浩蔚代理黃躍琴收房后委托他人裝修仍然構成黃躍琴對房屋的實際占有。并且，陳曉花從開發商世茂公司處購買訟爭房屋，并將房屋出售給黃躍琴，黃躍琴對訟爭房屋的占有系合法占有。因此，李劍以委托裝修并非實際使用形式的占有而主張黃躍琴不構成合法占有、實際占有為由申請再審，不能成立。

（六）任周良、長青建設集團有限公司等申請執行人執行異議之訴民事二審民事判決書[案號：（2021）最高法民終606號]

最高人民法院認為：二、關于任周良是否已經支付了全部購房款并占有了案涉房屋的問題。雖然任周良支付的購房款有部分款項是支付到潤紅威信分公司的法定代表人賬戶的，但潤紅公司扎西尚城項目部已經向任周良出具了收據，確認了收到全部購房款，故對長青公司關于任周良未支付全款的辯稱，本院不予采納。占有既包括直接占有，也包括間接占有。長青公司主張案涉房屋的實際交付時間為2017年7月，但并未舉示相應的證據予以證明。根據任周良已經收到租金收益的情況，本院認定任周良已經實際占有案涉房屋。